ביום 18.11.2021 פורסם ברשומות חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ”ב-2021 (להלן: "חוק ההסדרים"), אשר עסק במספר רב של תיקונים, ובין היתר והרלוונטי לענייננו – בנושא ההתחדשות העירונית בדגש על עסקאות פינוי – בינוי.
להלן רשימה, שאינה ממצה, בעניין עיקרי החידושים בתחום כאמור במסגרת חוק ההסדרים:
1. הפחתת אחוז הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות לשם הגשת תביעה נגד דייר סרבן
הופחת הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שמתנגד לעסקת פינוי בינוי ("דייר סרבן") לשני שלישים (66%) מבין בעלי הדירות במקום ארבע חמישיות (80%) לפי המצב הקיים ערב התיקון בחוק פינוי בינוי עידוד מיזמי פינוי ובינוי, התשס"ו-2006 (להלן: "החוק"). כמו כן, תוקנו שני התנאים המצטברים הנוספים לצורך קבלת הרוב הדרוש: (1) במקום רוב של שני שלישים (66%) מבעלי הדירות בכל בניין– נדרש רוב של שלוש חמישיות (60%) ובבניין משותף שיש ארבע או חמש דירות בלבד – נדרש רוב של 3 דירות לפחות. (2) יותר ממחצית (50%) מהרכוש המשותף בכל בניין צמודים לבעלי הדירות שחתמו (במקום 60%).
יצוין כי הרוב הנדרש לצורך הגשת תביעה נגד דייר סרבן בהסכם תמ"א 38 לא השתנה.
2. אי הכללת בעל דירה במניין הדיירים לעניין הרוב הדרוש שסירובו נובע עקב עבירת בנייה שביצע
בית המשפט יהיה רשאי לקבוע, כחלק מהליך תביעת דייר סרבן כי בעל דירה בבית משותף, אשר עבר עבירות בניה שבעטיין הוא מסרב לחתום על מסמכי העסקה, קולו לא ייספר ובלבד שלתביעה צורפו המסמכים הבאים:
- ראיה לבנייה או לשימוש שלא כדין ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין.
- ראיה לכך שיותר ממחצית (50%) מהדיירים בבית המשותף שיש בבעלותם יותר ממחצית מהרכוש המשותף חתמו על ההסכם.
כלומר, ככל ויש קשר סיבתי בין הסירוב לביצוע הפרויקט לבין השימוש שלא כדין בשטח הדירה, לא ימנה הדייר ברוב המיוחס הנדרש לצורך הגשת תביעה כנגד דייר סרבן.
3. בעלות ביותר מדירה אחת
בבניין שיש בו שש דירות או יותר, לצורך חישוב הרוב הדרוש לצורך הגשת תביעה כנגד דייר סרבן, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים (30%) מהדירות בבית המשותף כמי שבבעלותו שלושים אחוזים (30%) מהדירות בבית המשותף, בתוספת שליש משיעור ההפרש מהדירות בבית המשותף (שיעור ההפרש – שיעור הדירות בבית המשותף שבבעלותו מסך הדירות בבית המשותף, בניכוי שלושים אחוז) וזאת במקום המצב הקיים ערב התיקון שבו בעל זכויות אשר בבעלות יותר משלושים אחוז(30%) מהדירות בבית המשותף, ייחשב כבעל דירה אחת בלבד. כלומר, התיקון הינו מחזק את משקלו של בעל דירות שבבעלותו יותר משלושים אחוז (30%) מהדירות בניין.
4. ביטול עסקאות התחדשות עירונית ע"י הבעלים
רוב בעלי הדירות בבניין, לרבות בעלי דירות שלא חתמו על ההסכם, רשאים להחליט באסיפה כללית על ביטול ההסכם ובלבד שהתקיימו התנאים הבאים:
פינוי בינוי
- היזם לא התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם לפחות ממחצית (50%) מבעלי הדירות בבניין בתוך שנתיים מחתימת הבעלים הראשון על ההסכם או שהיזם לא התקשר בהסכם עם לפחות שלוש חמישיות (60%) מבעלי הדירות בתוך 4 שנים מחתימת הבעלים הראשון על ההסכם.
- לא הוגשה ע"י היזם בקשה למוסדות התכנון לצורך קבלת תכנית מפורטת תוך ארבע וחצי שנים מחתימת הבעלים הראשון על ההסכם. הוראה זו לא תחול על הסכם פינוי בבינוי המצוי במתחם שהוכרז לפי סעיף 14(א)(1) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תשע"ו-2016 להלן: "חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית").
תמ"א 38
- היזם לא התקשר בהסכם תמ"א עם לפחות ממחצית (50%) בעלי הדירות בתוך 18 חודשים מחתימת הבעלים הראשון על ההסכם או שהיזם לא התקשר בתוך 3 שנים מחתימת הבעלים הראשון על ההסכם עם הרוב הדרוש בחוק או עם הרוב המאפשר פנייה למפקח על רישום הבתים המשותפים.
- לא נקלטה בקשה להיתר בניה שהוגשה ע"י היזם למוסדות התכנון תוך שלוש שנים ושישה חודשים מחתימת הבעלים הראשון על ההסכם.
5. ביטול עסקאות התחדשות עירונית ע"י הממונה
הממונה לעניין פניות הדיירים ברשות להתחדשות עירונית, רשאי לקבוע כי עסקת פינוי בינוי בטלה בשל "החתמה פוגענית" ע"י היזם או מי מטעמו כאשר התרחש אחד או יותר מהמקרים הבאים:
- בעל דירה חתם על העסקה בשפה שאינה מובנת לו, מבלי שהוסברו לו עיקרי העסקה בשפה
המובנת לו; - ניצול מגבלות רפואיות/נפשיות/שכליות לצורך חתימה על עסקת פינוי ובינוי והיזם או מי מטעמו ידע או היה עליו לדעת על קיומה של מגבלה כאמור;
- היזם, או מי מטעמו, הציג את עצמו באופן מטעה כנציג רשות ציבורית;
- מסירת מידע מטעה בקשר לעסקה.
6. קשישים
- הגיל המינימלי להגדרת "קשיש" המתגורר בדירה בבית משותף במועד בו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה עודכן לגיל 70 שנים במקום 75, כפי שהיה ערב כניסתו של חוק ההסדרים לתוקף. יצוין כי עדיין קיימת דרישה למתן ההטבות הגלומות בחוק כי הבעלים המוגדר כקשיש בחוק התגורר בדירה באותו המועד לפחות שנתיים.
- לעניין סעיף 2(ב) 7 לחוק, השתנה הגיל המינימלי של קשיש ל- 75 שנים או שבעל הדירה המסרב המתגורר בדירה הוא חולה הנוטה למות כהגדרתו בחוק החולה הנוטה למות, התשס"ו-2005 וזאת במקום 80 שנים, כפי שהיה ערב כניסתו של חוק ההסדרים לתוקף.
7. שינוי הגדרת "מתחם פינוי בינוי" בחוק ושינוי מנגנון ההכרזה על מתחמי פינוי בינוי
- הכרזה על מתחם כ"מתחם לפינוי ובינוי" תיעשה על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (ללא צורך בהמלצת הועדה המייעצת) בכפוף לכך שהתכנית תכלול הריסה של לכל הפחות 24 יחידות קיימות, ובמסגרת התכנית החדשה יוכפלו היחידות הקיימות או יתקבלו לפחות 70 יחידות, לפי הגבוה.
- תוסר הגבלת משך זמן ההכרזה, אולם מנהל הרשות רשאי לבטל את אותה הכרזה בהתקיים אחד מהתנאים המופיעים בסעיף 14(ו) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כמפורט להלן:
(1) הבנייה במתחם שהוכרז הושלמה בהתאם לתכנית שאושרה;
(2) ההכרזה ניתנה על סמך מידע מוטעה;
(3) אם שוכנע כי מימוש המיזם אינו מתקדם באופן מספק;
(4) מטעמים אחרים שיפורטו בהחלטה על ביטול ההכרזה.
8. היטל השבחה
חוק התכנון והבניה תוקן כך שהחל מיום 1.5.2022 ("המועד הקובע"), שיעור היטל ההשבחה שיחול בשל אישור תכנית פינוי בינוי הוא 25% מההשבחה. חרף זאת, רשות מקומית זכאית לחלק את שטחה לאזורים (אזור- שטח שגודלו לא יפחת מ- 30 דונם) עד למועד הקובע ולקבוע כי תחול באזור מסוים חבות בגין היטל השבחה של 50% מההשבחה או שבאזור מסוים כלל לא תחול חובת תשלום של היטל השבחה והכל בהתאם לשיקולי הרשות המקומית הנוגעים לערכי הקרקע, צפיפות יחידות הדיור הקיימת והצפויה, לצורכי הפיתוח באותו אזור וכן לשיקולים נוספים של הרשות. קביעת רשות מקומית כאמור תחול לגבי כל תכנית פינוי בינוי שתוגש למוסדות התכנון החל ממועד קביעתה ("מועד הקביעה") ועד תום חמש שנים מהמועד הקובע. רשות מקומית תפרסם הודעה על כוונתה לקבל החלטה בנוגע לאזורים כאמור בסעיף זה, 30 ימים לפחות לפני קבלת החלטתה. הוראות אלו יחולו גם על תכנית פינוי בינוי שאושרה לפני המועד הקובע או שהוגשה לפני מועד הקביעה, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.
9. מיסוי מקרקעין
- בוטל הסייג לקבלת הפטור אשר היה קיים ערב התיקון, כך שהפטור הייעודי הקיים לפינוי בינוי יהיה גם לבעל דירה המחזיק יותר מיחידת דיור אחת במתחם עבור הדירות הנוספות שבבעלותו.
- בוטל הסייג לקבלת הפטור ממס אשר היה קיים ערב התיקון, כך שהפטור הייעודי למס חל גם במקרה שבעל הזכויות קיבל דירה ללא תמורה מקרוב 24 חודשים לפני חתימת ההסכם.
נשמח לעמוד לרשותכם לכל שאלה ו/או הבהרה נדרשת
עו"ד יואב זהבי – שותף (מנהל) של מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית – zahavi@erm-law.com.
עו"ד אור צור –tzur@erm-law.com.